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Les programmes de résidence par investissement — connus sous le nom de Golden Visa — permettent d’obtenir un titre de séjour dans un pays en contrepartie d’un investissement éligible. Cet article analyse les programmes en vigueur en 2026, avec une attention particulière aux réformes réglementaires qui ont transformé le paysage européen au cours des trois dernières années.
Qu’est-ce qu’un Golden Visa et quels types de programmes existent ?
Il existe deux grandes catégories de programmes de migration par investissement :
-
Résidence par investissement (Golden Visa) : elle donne droit à un titre de séjour temporaire ou permanent et, après une période de résidence légale, peut ouvrir la voie à l’acquisition de la nationalité par naturalisation.
-
Citoyenneté par investissement (Golden Passport) : elle confère directement la nationalité, généralement sans condition de résidence préalable. Ces programmes sont plus rares et font l’objet d’une surveillance internationale croissante.
Ce guide porte sur les programmes actifs de résidence par investissement, qui constituent la voie la plus courante et la plus accessible pour les professionnels et les investisseurs.
Europe : l’épicentre des Golden Visas
Portugal — Programme ARI (Golden Visa) réformé
Le Portugal maintient son programme d’autorisation de résidence pour investissement (ARI), mais avec des changements substantiels depuis octobre 2023 :
| Catégorie d’investissement | Seuil minimum | Remarques |
|---|---|---|
| Fonds d’investissement / capital-risque | 500 000 € | La voie la plus populaire après la réforme. Il doit s’agir d’un fonds enregistré au Portugal. |
| Création d’entreprise + emplois | 500 000 € + 5 emplois | Minimum 5 emplois permanents créés dans un délai de 3 ans. |
| Recherche scientifique | 500 000 € | Dans des institutions scientifiques portugaises reconnues. |
| Production artistique / patrimoine culturel | 250 000 € | Restauration ou entretien du patrimoine culturel national. |
Ce qui a été supprimé : l’investissement immobilier direct et les dépôts bancaires ne sont plus éligibles. Il s’agit de la réforme la plus controversée : entre 2012 et 2023, 90 % des Golden Visas portugais ont été canalisés vers l’immobilier (plus de 10 000 titres de séjour délivrés, 7 000 millions d’euros collectés). Le gouvernement a justifié l’exclusion de l’immobilier par son impact sur les prix du logement à Lisbonne et Porto (les prix à Lisbonne ont augmenté de 176 % entre 2014 et 2024).
Principaux avantages :
- Séjour initial de 2 ans, renouvelable pour 3 ans
- Condition de résidence minimale : seulement 7 jours la première année, 14 jours pour chaque période ultérieure de 2 ans
- Accès à la carte de résident et à la nationalité portugaise après 5 ans de résidence légale
- Accès à l’espace Schengen
- Le conjoint, les enfants à charge et les ascendants peuvent être inclus
Grèce — Golden Visa (seuils actualisés)
En septembre 2024, la Grèce a considérablement relevé les seuils de son programme :
| Catégorie | Seuil | Conditions |
|---|---|---|
| Bien immobilier dans les zones premium (Athènes, Thessalonique, îles de plus de 3 100 habitants) | 800 000 € | Bien unique d’au moins 120 m² ; location courte durée interdite |
| Bien immobilier dans les autres zones | 400 000 € | Mêmes conditions |
| Titres / dépôt bancaire | 500 000 € | Obligations d’État grecques, parts de fonds |
| Dépôt à terme | 500 000 € | Dans une institution financière grecque |
Données du programme : depuis son lancement en 2013, la Grèce a délivré 10 105 titres de séjour pour investisseurs et 18 154 aux membres de leur famille (février 2023). Les acheteurs chinois ont historiquement dominé, mais la demande s’est diversifiée vers des investisseurs des États-Unis, du Royaume-Uni et d’Israël.
Points clés :
- Titre de séjour renouvelable tous les 5 ans tant que l’investissement est maintenu
- N’autorise pas l’exercice d’un emploi salarié en Grèce (une activité professionnelle indépendante est permise)
- Nationalité après 7 ans de résidence fiscale continue (183 jours et plus par an) + examen de langue et de culture grecques
- Accès à l’espace Schengen
Espagne — Golden Visa (partiellement supprimé)
L’Espagne a supprimé le Golden Visa immobilier en avril 2025, mais maintient les autres voies établies par la loi 14/2013 en faveur des entrepreneurs :
| Voie d’investissement | Seuil | Statut en 2026 |
|---|---|---|
| Investissement immobilier | 500 000 € | SUPPRIMÉ (avril 2025) |
| Investissement dans des entreprises espagnoles | 1 000 000 € | Actif |
| Obligations d’État espagnoles | 2 000 000 € | Actif |
| Projet d’entreprise d’intérêt général | Variable | Actif |
La suppression de la voie immobilière — qui représentait 94 % de l’ensemble des Golden Visas accordés en Espagne — s’inscrit dans la tendance européenne visant à décourager l’investissement immobilier spéculatif. Les titres de séjour déjà accordés restent valables.
Alternatives migratoires en Espagne : le visa non lucratif (28 800 €/an sur un compte bancaire) et le visa pour travail international à distance (2 646 €/mois) couvrent convenablement les professionnels et les investisseurs passifs, sans exiger d’investissement immobilier. Tous deux permettent un renouvellement et un accès à la carte de résident.
Hongrie — Programme « Guest Investor »
Lancé en 2024, le programme hongrois est l’un des plus accessibles de l’UE :
| Voie | Investissement minimum | Durée du titre |
|---|---|---|
| Achat d’un bien immobilier résidentiel | 155 000 € | 5 ans (renouvelable) |
| Création d’entreprise | Variable selon l’activité | 3 ans (renouvelable) |
Les deux voies permettent l’inclusion des membres directs de la famille. Après 3 ans de résidence continue, un titre permanent peut être demandé ; après 7 ans + examen de langue hongroise, la nationalité.
Italie — Visa investisseur
| Voie | Seuil |
|---|---|
| Startups italiennes | 250 000 € |
| Entreprises italiennes | 500 000 € |
| Don philanthropique | 1 000 000 € |
| Obligations d’État italiennes | 2 000 000 € |
Titre initial de 2 ans, renouvelable pour 3 années supplémentaires. Accès à la nationalité après 10 ans de résidence légale.
Lettonie — Golden Visa
| Voie | Seuil |
|---|---|
| Investissement dans une entreprise lettone (acquittant ≥ 40 000 €/an d’impôts) | 50 000 € (+ 10 000 € de frais uniques versés à l’État) |
Titre de 5 ans renouvelable. Carte de résident après 4 ans, nationalité après 10 ans.
Chypre — Résidence par investissement
| Voie | Seuil |
|---|---|
| Immobilier | 300 000 € et plus |
| Entreprise chypriote | 300 000 € et plus |
| Fonds d’investissement chypriotes | 300 000 € et plus |
Résidence permanente immédiate pour l’investisseur et sa famille. Ne conduit pas automatiquement à la nationalité (le programme chypriote de citoyenneté par investissement a été fermé en novembre 2020 après un scandale de corruption dans lequel 53 % des passeports se sont révélés avoir été délivrés illégalement).
Les Golden Visa sur le continent américain
États-Unis — Programme EB-5 pour investisseurs immigrés
L’EB-5 est le programme de résidence par investissement le plus ancien au monde (créé en 1990) et mène directement à la résidence permanente (Green Card).
| Catégorie | Investissement minimum | Conditions |
|---|---|---|
| Zone d’emploi ciblée (TEA) | 900 000 USD | Zones rurales ou à fort taux de chômage |
| Hors TEA | 1 800 000 USD | Zones urbaines non prioritaires |
Condition commune : créer ou maintenir au moins 10 emplois à temps plein pour des travailleurs américains.
Réforme de 2022 : l’EB-5 Reform and Integrity Act (RIA) a introduit le concurrent filing, qui permet à l’investisseur de vivre et de travailler légalement aux États-Unis pendant le traitement de sa demande. Quota annuel : 10 000 visas.
Trump Gold Card (2026) : le nouveau programme annoncé par l’administration Trump en 2026 offre une voie accélérée vers la résidence permanente moyennant une contribution au gouvernement fédéral américain. Le détail complet des dispositions réglementaires reste en attente de publication par l’USCIS. Un seuil nettement supérieur à celui de l’EB-5 est anticipé.
Canada — Programmes d’investissement provinciaux
Le Canada a suspendu son programme fédéral pour investisseurs immigrés en 2014, mais plusieurs provinces maintiennent des voies actives dans le cadre du Provincial Nominee Program (PNP) :
| Province | Programme |
|---|---|
| Québec | Programme québécois d’investisseurs immigrants (QIIP) — investissement de 1 200 000 CAD (passif, garanti par le gouvernement provincial) + contribution non remboursable de 200 000 CAD |
| Colombie-Britannique | BC PNP Entrepreneur Immigration — investissement minimum de 200 000 CAD dans une entreprise active |
| Ontario | OINP Entrepreneur Stream — investissement minimum de 600 000 CAD (ou 200 000 CAD dans le secteur TIC hors de la région du Grand Toronto) |
Le QIIP du Québec est le seul programme passif (sans gestion active d’entreprise) en vigueur au Canada.
Caraïbes : citoyenneté par investissement (passeports dorés)
Bien qu’il s’agisse techniquement de programmes de citoyenneté — et non de résidence —, les programmes caribéens fonctionnent comme un outil complémentaire pour les investisseurs recherchant un second passeport offrant une mobilité internationale. Les cinq programmes actifs de la CARICOM sont les suivants :
| Pays | Contribution minimale (fonds national) | Investissement immobilier minimal | Délai de traitement | Principal avantage |
|---|---|---|---|---|
| Dominique | 100 000 $ | 200 000 $ | 3-4 mois | Le plus abordable des Caraïbes ; accès sans visa à environ 145 pays |
| Sainte-Lucie | 240 000 $ (demandeur principal + 3 personnes à charge) | 300 000 $ | 3-4 mois | Accès sans visa à environ 148 pays |
| Saint-Kitts-et-Nevis | 250 000 $ | 400 000 $ | 3-6 mois | Le plus ancien programme (depuis 1984) ; accès sans visa à environ 157 pays |
| Antigua-et-Barbuda | 200 000 $ | 400 000 $ | 3-4 mois | Condition de séjour de seulement 5 jours au cours des 5 premières années |
| Grenade | 235 000 $ | 270 000 $ | 3-4 mois | Accès au visa américain E-2 (traité bilatéral) ; accès sans visa à la Chine |
Ces programmes font face à une pression réglementaire croissante : l’Union européenne a suspendu l’accès sans visa pour les ressortissants de Vanuatu (2022) et a renforcé les exigences de due diligence pour les pays caribéens, en imposant des entretiens en personne depuis 2024.
Les Golden Visa au Moyen-Orient
Émirats arabes unis — Golden Visa (10 ans)
| Voie | Seuil |
|---|---|
| Investissement public (dépôt/fonds) | 2 000 000 AED (~465 000 €) |
| Bien immobilier | 2 000 000 AED (~465 000 €) |
| Investissement dans une entreprise + contribution fiscale | Capital variable + ≥ 250 000 AED/an en impôts |
Visa de 10 ans renouvelable, sans condition de durée minimale de séjour. Aucun impôt sur le revenu des personnes physiques. Ne conduit pas à l’acquisition de la nationalité par cette voie.
Principales tendances en 2026
1. Réforme réglementaire en Europe
La Commission européenne a intensifié la pression sur les programmes de titre de séjour et de nationalité par investissement. Les principales réformes entre 2023 et 2025 ont été les suivantes :
- Portugal (2023) : suppression de la voie de l’immobilier ; réorientation vers les fonds d’investissement
- Espagne (avril 2025) : suppression de la voie de l’immobilier
- Grèce (septembre 2024) : forte hausse des seuils pour l’immobilier (800 000 € dans les zones premium)
- Irlande (2023) : fermeture totale du programme Immigrant Investor
- Royaume-Uni (2022) : fermeture totale du visa d’investisseur Tier 1
- Monténégro (décembre 2022) : fermeture du programme de citoyenneté par investissement
2. Passage de l’immobilier à l’investissement productif
La tendance à l’échelle européenne consiste à réorienter les capitaux des investisseurs étrangers, délaissés par l’immobilier résidentiel (tenu pour responsable de la hausse des coûts du logement), au profit d’investissements productifs : capital-risque, fonds d’investissement, création d’entreprises et d’emplois, recherche scientifique et préservation du patrimoine culturel.
3. Renforcement des diligences
Les contrôles sur l’origine des fonds, les vérifications des antécédents et la conformité sont de plus en plus stricts. C’est un point positif pour les investisseurs légitimes : cela améliore la réputation des programmes et réduit le risque de changements réglementaires brutaux.
4. La concurrence fiscale comme facteur déterminant
Au-delà du titre de séjour, les investisseurs évaluent la charge fiscale du pays d’accueil :
| Pays | Régime fiscal notable pour les nouveaux résidents |
|---|---|
| Portugal | IFICI — taux forfaitaire de 20 % sur les revenus de source étrangère (10 ans) |
| Espagne | Loi Beckham — 24 % en tant que non-résident (6 ans) |
| Grèce | Non-Dom — forfait annuel de 100 000 € sur les revenus mondiaux (15 ans) |
| Italie | Impôt de substitution — forfait annuel de 200 000 € sur les revenus mondiaux (15 ans) |
| Suisse | Imposition forfaitaire — négociable selon le canton (dépenses de vie présumées) |
| Dubaï | 0 % d’impôt sur le revenu des personnes physiques |
| Malte | Non-Dom — base des transferts (seuls les revenus transférés à Malte sont imposés) |
5. L’investisseur latino-américain, un profil émergent
Historiquement dominé par des ressortissants chinois, russes et du Moyen-Orient, le marché du Golden Visa connaît une croissance significative portée par les investisseurs latino-américains (Mexique, Brésil, Argentine, Colombie) et américains en quête de diversification géopolitique et fiscale en Europe.
Conclusion : quel programme choisir en 2026 ?
La décision dépend du profil de l’investisseur :
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Investisseur recherchant une résidence flexible et un accès à la nationalité européenne : Portugal (500 000 € de fonds, seulement 7 jours/an de séjour, nationalité en 5 ans)
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Investisseur au budget modéré privilégiant l’accès à l’espace Schengen : Hongrie (155 000 € dans l’immobilier), Lettonie (50 000 € dans une entreprise + frais)
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Investisseur recherchant une fiscalité réduite et aucune exigence de séjour : Golden Visa de Dubaï valable 10 ans (2 M AED, environ 465 000 €, 0 % d’impôt sur le revenu)
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Investisseur souhaitant une Green Card et une carte de résident aux États-Unis : EB-5 (900 000 $ ou 1,8 M $)
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Investisseur souhaitant un second passeport rapide : citoyenneté par investissement dans les Caraïbes (à partir de 100 000 $ à la Dominique, délai de traitement de 3 à 4 mois)
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Investisseur immobilier (encore possible) : Grèce (800 000 € dans les zones premium, 400 000 € ailleurs), Chypre (300 000 € et plus), Hongrie (155 000 €), Lettonie (50 000 € dans une entreprise)
Données vérifiées en juin 2026. Sources : législation officielle en matière d’immigration de chaque pays, SEF Portugal, ministère espagnol de l’Inclusion et de la Sécurité sociale, Enterprise Greece, Wikipédia (Immigrant Investor Programs), Henley & Partners, rapports de la Commission européenne sur les programmes de nationalité et de résidence par investissement.
Consultez nos guides de résidence par pays pour obtenir des informations détaillées et actualisées sur chaque juridiction.